Покупать легко.
Трудно только платить.

В этой статье мы расскажем о том, на что нужно обращать внимание и что тщательно проверять, если вы собираетесь купить квартиру. Почему не каждую продающуюся квартиру можно купить, почему важно одинок ли продавец и как у него устроены бытовые процессы. А также о причинах, которые могут сожрать ваши деньги.

Начнем с самого простого!

Невозвратная сумма

При поиске предложений о покупке квартиры вы находите идеальный вариант с ценой в разы ниже рынка. При заключении договора выплачиваете риелтору или агентству задаток, чтобы закрепить за собой право на выгодную сделку, но, выяснив какие-то обстоятельства о квартире, сами от сделки отказываетесь. Например, встречаете явно асоциально настроенных соседей на своей площадке, либо узнаете, что квартира юридически не чиста, либо находите поломку, требующую дорогого ремонта. Как правило, клиента подводят к мысли о том, что квартира ему не нужна. Цель мошенников — задаток. В результате вы остаетесь и без квартиры, и без задатка, так как в договоре, который сами подписали, есть пункт о невозврате денег в случае расторжения договора по инициативе клиента.

Есть более сложная схема, если вы одновременно и продаете и покупаете квартиру: Вам говорят, что Вы сможете купить квартиру, только если продадите свою через то же агентство недвижимости. А для убыстрения этой продажи цена квартиры уменьшают на 3-5%. После продажи оказывается, что именно эту квартиру купить нельзя или произошло что-то еще. И вы сами не можете купить аналогичный вариант, что хотите сами, так как продали квартиру за меньшую цену, чем планировали.

Аферы с задатком остаются одними из самых распространенных видов мошенничества с недвижимостью. При этом юридически все чисто — ведь условия были прописаны в договоре.

Что можно сделать? Не спешите и читайте договор (не раз и не два). Избегайте обращаться для сопровождения сделки в новые организации и выставляющие откровенно невыгодные для вас условия. Скупой платит дважды.

Паспорт

При заключении договора с собственником квартиры Вы обращаете внимание на то, что он не очень похож на себя в паспорте. Он отшучивается, что годы идут — постарел-потолстел-постригся. В итоге договор Вы оформляете, но через пару дней приходит настоящий хозяин квартиры и говорит, что потерял документы и подал заявление в полицию по этому поводу. Если заявление принято раньше момента сделки, она будет признана недействительной.

Что можно сделать? До заключения сделки сверьте подписи на всех документах, попросите собственника предъявить другие документы, например права или загранпаспорт. Также можно спросить у продавца информацию, указанную в паспорте: дату рождения, место прописки, имя супруга/ребенка.

Цена

Во время заключения сделки собственник слезно просит вас написать в договоре заниженную стоимость квартиры — для того, чтобы заплатить меньше налогов. Вы соглашаетесь. Через некоторое время к вам приходит солидно одетый юрист и говорит, что бывший хозяин вашей квартиры объявлен банкротом, а потому ваша сделка будет расторгнута. Максимальная сумма, которую вы сможете потребовать в качестве возмещения ущерба, — та, что прописана в договоре. Если там написано 2 млн, а квартиру вы купили за 5 млн, то потеряете и новую квартиру, и 3 миллиона рублей.

Что можно сделать? Не соглашайтесь занижать цену в договоре. Также можно проверить хозяина на предмет риска банкротства на сайте ФССП, в Едином федеральном реестре или картотеке арбитражных дел.

Справка из ПНД

Вы нашли хорошее предложение по квартире, приезжаете знакомиться с хозяином, и им оказывается совсем старенькая бабушка. Она охотно соглашается со всеми деталями сделки, документы оформляются быстро. Вы довольны, но через какое-то время к вам приходят родственники бабушки и заявляют о том, что ваш договор недействителен, а бабушка стоит на учете в психоневрологическом диспансере. Средства по суду должны вернуться к вам, однако даже если факт их передачи будет доказан, заставить вернуть деньги вряд ли получится, ведь их давно могли потратить как на многотомный словарь сербского языка, так и вообще выбросить в реку .

Что можно сделать?  Не надейтесь на нотариуса, и в случае покупки квартиры у пожилого человека либо у человека, чья дееспособность вызывает сомнения (а лучше вообще в любом случае), попросите справку из ПНД.

Справки из Мосэнерго

Стоит запросить и справки об отсутствии задолженностей по коммуналке. По закону все долги по ЖКУ относятся к человеку, который ими пользовался – то есть, к продавцу. Деньги должны взыматься именно с него. Однако пока вы будете разбираться по задолженностям на полмиллиона, вам не разбираясь отключат электричество, что явно омрачит радость от приобретения.

Платежи на капремонт дома относятся именно к объекту недвижимости. Такую справку нужно получать отдельно, потому что если выяснится, что долги все-таки есть, их придется гасить уже покупателю.

Что можно сделать? Стоит запросить и справки об отсутствии задолженностей по коммуналке.

Супруг/Супруга

По закону предполагается, что муж и жена, вступая в сделки с третьими лицами, руководствуются взаимным согласием и действуют сообща. Для мелких бытовых сделок достаточно устного согласия, но для крупных сделок, требующих государственной регистрации (в частности – для сделок с недвижимостью) ситуация немного сложнее. Здесь уже нужно официальное подтверждение.

Согласие супруга на продажу квартиры необходимо даже в том случае, когда супруг –бывший. Значение имеет наличие зарегистрированного брака у продавца на момент приобретения квартиры в его собственность. После этого супруги могли развестись, но право совместной собственности от этого не исчезает, поэтому согласие бывшего супруга (бывшего мужа или жены) на продажу все равно нужно, если квартира была куплена в период их брака.

Что можно сделать? Необходимо сравнить дату в паспорте продавца (штамп о регистрации брака/развода и его дата), и документ-основание получения права собственности. И если дата собственности попадает на дату брака, лучше попросить предоставить нотариально заверенное заявление, где прописано, что супруг/супруга не возражает против продажи указанной квартиры другим супругом.

Дети

Потенциальные риски могут нести сделки с использованием материнского капитала. Одна из проблем может появиться при использовании данного капитала в качестве погашения ипотеки за квартиру. Так как для ее покупки использовались средства маткапитала, доли в квартире нужно переоформить на детей (на всю семью, включая мать). В результате, родители могут продать квартиру, чтобы купить новую, а детей правом собственности не наделяют. Если этого не было сделано, органы опеки или прокуратура могут при обнаружении данного факта признать недействительными последующие сделки с этой недвижимостью.

Что можно сделать? Посмотреть паспорт продавца на наличие детей, а квартиру на наличие обременений. Вложение маткапитала в покупку квартиры сложно проверить и проконтролировать, что произошло с долями детей, поэтому, возможно, от такой квартиры проще отказаться.

Доверенность

Один из самых широко распространенных способов обмана – продажа квартиры через подставных лиц. Нередко настоящие хозяева даже не в курсе того, что их квартира продается. Мошенники обманным путем получают паспорт, находят похожего человека, едут с ним к нотариусу и оформляют на себя генеральную доверенность с правом продажи квартиры. Поэтому к сделкам по доверенностям следует относиться особенно внимательно и тщательно проверять все документы.

Также при продаже по доверенности нужно обратить внимание на что уполномочен предъявитель: вдруг он имеет право только собрать документы для продажи квартиры, но никак не оформлять с ней сделки, продавать, сдавать и получать за нее деньги. Должно быть четко прописано разрешение продавать или принимать аванс за квартиру, подавать документы на регистрацию, заключать передаточный акт, получать за нее деньги. Если эти полномочия не указаны, то представитель продавца не имеет права получать аванс и, передавая его неуполномоченному лицу, покупатель рискует нарваться на обман при продаже квартиры.

Что можно сделать? Сейчас создан официальный реестр доверенностей федеральной нотариальной палаты. Здесь можно проверить, есть ли бумага на самом деле и действительна ли она на момент продажи. Правда, это работает только в случае, когда доверенность выдана в России. Также, в качестве оптимального варианта можно попросить хозяина квартиры присутствовать при подписании документов и удостовериться, что он тоже согласен на продажу и у него нет рисков, указанных выше.

В реалиях современной России покупка квартиры похожа на сложный и запутанный квест, где проиграть чуть проще, чем выиграть. Однако внимательность и знание подводных камней помогут свести риски к нулю.